Stabil bleiben! Sozial orientierte Wohnungsunternehmen warnen vor Stillstand am Münchner Wohnungsmarkt

Bei ihrer Mitgliederversammlung am Montag, den 23. März 2026, im Münchner Rathaus machte die Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen (VMW) deutlich: Wohnen ist zum Belastungstest für die Stadt geworden. Die Schere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten öffnet sich immer weiter. Ein Wohnungswechsel ist für viele Menschen kaum noch finanzierbar. Der sogenannte Lock-in-Effekt lähmt den Markt. Haushalte verharren aus Angst vor drastisch höheren Mieten im Bestand; Mobilität und Dynamik gehen verloren.

Die Vorständinnen und Vorstände der VMW begrüßten die Vertreterinnen und Vertreter von 38 Mitgliedsunternehmen sowie Gäste aus den Stadtratsfraktionen und städtischen Referaten, einen Tag nach der spannenden Stichwahl um das Amt des Oberbürgermeisters der Landeshauptstadt München.

Fachlicher Konsens: Stabilität braucht Veränderung

In den Vorträgen der Expertinnen und Experten sowie in der Diskussion mit den Vertreterinnen und Vertretern der Münchener Wohnungsunternehmen herrschte Einigkeit: Damit der Wohnungsmarkt stabil bleiben kann, muss sich etwas ändern.

Stadtbaurätin Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk berichtete über die aktuellen Chancen und Herausforderungen der Stadt, aber auch über die positive Bilanz der vergangenen Jahre. So wurden unter anderem seit der Einführung der SoBoN im Jahr 1994 insgesamt 183 Bebauungspläne aufgestellt, die rund 66.000 neue Wohneinheiten ermöglichten, davon etwa 18.000 im geförderten Wohnungsbau.

Sie betonte die verbesserten Rahmenbedingungen durch die Novellen des BauGB und der BayBO und hob die geplante Weiterentwicklung der SoBoN sowie das bereits in Diskussion befindliche Programm „Wohnen in München VIII“ hervor. München nutzt zudem die Erfahrungen aus dem Projekt „Gebäudetyp e“ der bayerischen Staatsregierung sowie den Austausch mit der Stadt Hamburg zum „Hamburg-Standard“.

Als zentrale Transformationsprojekte der Landeshauptstadt wurden der Tucherpark, der Candidplatz, die Ten Towers am Ostbahnhof sowie eine Handreichung zur Umwandlung ungenutzter Büroflächen in bezahlbaren Wohnraum genannt. Zudem wurden die Potenziale des neu gegründeten Zweckverbands München-West hervorgehoben. Partner sind hier die Landeshauptstadt München sowie die Städte Puchheim und Germering und die Gemeinde Eichenau.

Der VMW-Mietenatlas 2026 zeigt erneut deutliche Unterschiede, aber auch die Notwendigkeit künftig moderat steigender Bestandsmieten

Birgit Eckert-Gmell, Vorsitzende der VMW, stellte die fünfte Auflage des Mietatlas vor. Dieser zeigt erneut, wie stark sich die Mieten der sozial orientierten Wohnungsunternehmen vom freien Markt unterscheiden.

Die Durchschnittsmiete in den rund 150.000 Wohnungen der VMW-Mitglieder liegt aktuell bei 8,36 Euro pro Quadratmeter.

Die Mieten der Münchner Wohnungswirtschaft sorgen in der teuersten Stadt Deutschlands für Stabilität und Sicherheit. Doch steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie unsichere politische Rahmenbedingungen setzen das Modell der sozial orientierten Wohnungsunternehmen zunehmend unter Druck.

Auf breiten Konsens bei den Vertreterinnen und Vertretern der versammelten Wohnungsunternehmen stieß das Fazit, dass die Bestandsmieten künftig moderat steigen müssen, damit die vielfältigen Aufgaben zur Erhaltung und Weiterentwicklung der Wohnungsbestände langfristig gesichert werden können. Zu niedrige Mieten dürfen die wirtschaftliche Stabilität der Wohnungsunternehmen nicht gefährden.

Mieten in München: Wachstumshemmnis und sozialer Sprengstoff?

Die Vertreter des ifo Institut, Prof. Dr. Oliver Falck und Dr. Simon Krause, beschrieben, wie Großstädte wie München als Wachstumsmotoren für Beschäftigung, Innovation und Produktivität wirken. Die hohe Nachfrage führt jedoch zu einer Spaltung des Mietmarktes in teure Angebotsmieten und vergleichsweise günstige Bestandsmieten.

Sie zeigten zudem, dass die Mietbelastungsquote über die Zeit hinweg stabil bleibt und für Geringverdiener mit rund 42 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens bereits knapp über der Überlastungsgrenze (ab 40 Prozent) liegt. Bei Neuvermietungen steigt die geschätzte Mietbelastungsquote für Geringverdiener aktuell auf über 49 Prozent.

Die Forderungen der Forscher bestätigte die Münchener Wohnungswirtschaft:

• Mehr und vor allem günstiger Neubau
• Nachverdichtung im Bestand und höhere Bauweisen
• Der „Bauturbo“ ist ein erster Schritt, reicht aber nicht aus
• Umnutzungen, z. B. von leerstehenden Bürogebäuden, sollten erleichtert werden
• Eine stärkere Mietenregulierung löst nicht das Knappheitsproblem

Unsichere Konjunktur, steigende Anforderungen und klare Forderung nach einer auskömmlichen Wohnraumförderung

Hans Maier, Verbandsdirektor des VdW Bayern, skizzierte die Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft in Bayern im Jahr 2026: Die Wirtschaftsforschungsinstitute erwarteten ursprünglich einen Aufschwung, der jedoch durch die aktuellen Entwicklungen im Nahen Osten bereits wieder gedämpft wird. Zudem erweist sich die Krise des Bausektors als erhebliche Konjunkturbremse.

Auch die Bevölkerungs- und demografische Entwicklung führt dazu, dass sich die Perspektiven in den Verdichtungsräumen und den ländlichen Regionen zunehmend auseinanderentwickeln. Auf allen politischen Ebenen kommt es zu Anpassungen der Regelwerke – das heißt, die rechtlichen Rahmenbedingungen verändern sich, während die grundlegenden Aufgaben bestehen bleiben.

Der VdW Bayern setzt sich daher nachdrücklich für eine verlässliche und ausreichende Wohnraumförderung im Freistaat ein.

Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen: Ein erfolgreiches Geschäftsjahr und die Perspektiven für 2026

Abschließend informierte Ulrich Brüggerhof im Namen des Vorstands über die wesentlichen Tätigkeiten im vergangenen Geschäftsjahr, unter anderem über folgende Fachveranstaltungen:

• IBA in der Metropolregion München – Räume für Mobilität
• Bestandsentwicklung der Mitgliedsunternehmen
• Dialog mit der LBK – Baurecht, Bauantrag, Beratung
• Glasfaseroffensive München – SWM, Telekom und M-net bieten neue Möglichkeiten
• RKU – Neues aus dem FKG: ein besonderes Förderprogramm

Sandra Marko berichtete ergänzend über die Studienfahrt 2025 nach Sachsen-Anhalt.

Zudem gab Karl Scheinhardt einen Ausblick auf das Jahr 2026:

• Fachveranstaltung „Genossenschaften kooperieren“ – von der gemeinsamen Bewirtschaftung bis zur Fusion (12.03.2026, gemeinsam mit dem VdW Bayern und der GIMA)
• Fachveranstaltung mit dem RKU – Wärmenetze in Stadtvierteln ohne SWM-Fernwärme (22.04.2026)
• Workshop mit dem RKU – konkrete Zusammenarbeit bei Nahwärmenetzen (03.07.2026)
• Stadtspaziergang – voraussichtlich in Pasing

Schwerpunkte der kommenden Monate sind:

• Einfacher bauen, leistbar vermieten: Gebäudetyp E und Hamburg-Standard für München
• Rahmenbedingungen für die Vergabe städtischer Grundstücke an Bestandshalter
• Förderkulissen von Stadt und Land
• Umbau und Bestandsentwicklung erleichtern
• Gespräche mit dem Behindertenbeirat der Stadt München
• Themen rund um Abfallwirtschaft: AWM und die Gelbe Tonne

Präsentation Prof. Dr. Elisabeth Merk

Präsentation ifo Institut – Mieten in München: Wachstumshemmnis und sozialer Sprengstoff?

Präsentation Hans Maier – Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft Bayern in 2026